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【住宅】区画整理110億円不足、住民数百万ずつ負担も…奈良【4/30】

1 :立て逃げマカー ◆BAKADr45Og @トラクターφ ★:04/04/30 15:55 ID:???
奈良県香芝(かしば)市で旭ヶ丘ニュータウンを造成している「旭ヶ丘土地区画整理組
合」(松原一夫理事長)がバブル経済崩壊の影響などで約110億円の不足金を抱え、
今 年2月、金融機関に債務の減免を求めて奈良簡裁に特定調停を申し立てたことが
30 日、わかった。
事業はほぼ完了し、約4900人が暮らしているが、不足金はマイホームを購入した住
民を含む組合員が負担するため、新住民約300人が数百万円ずつ支払わなければ
ならない可能性が高いという。
市街地整備などのための組合主体の土地区画整理事業は全国で約900件進められ
ているが、国土交通省は「特定調停申し立ての例はほとんどない」としている。
事業は1984年、山林など78ヘクタールの地権者約250人が組合を設立し、スタート。
地権者それぞれが約半分の土地を提供し、売却して事業費にあてる「保留地」などにし
て、残りを地権者所有地として振り分けた。
約152億円の事業費で90年に完成の予定だったが、バブル崩壊で保留地の価格が
4 分の一程度に下落し、売れなくなった。このため、工期が延び、事業費は約300億円、
借 入残高は125億円になり、残っている保留地(約3万平方メートル)を売却しても約
110 億円の不足金が生じるという。
組合の定款などによると、仮換地された土地を購入すると自動的に組合員になり、不足
金は組合員約1290人が分担する。「不足金の売り主負担」の売買契約を結んだ住民は
支払う必要はないが、約300人がこうした契約を結んでいないとみられる。
組合によると、不足金は、減免されなければ3・3平方メートル当たり8―9万円。土地区
画整理法によると、徴収には差し押さえなどの強制力がある。4月初めに開かれた組合
主催の説明会では、住民から「知っていたら絶対に買わなかった」「子供が2人いて家の
ロ ーンが残っている。とても払えない」などと抗議や怒号が飛び交った。
事業認可した奈良県や香芝市は「約30億円の補助金を出すなど支援しており、あとは
組合の自己責任」としている。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20040430i407.htm(全文引用)
旭ケ丘ニュータウン:http://www.kintetsu-housing.co.jp/asahigaoka/asa_index.html

2 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 15:59 ID:k35COYKj
2get

3 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 16:05 ID:XRzJzjkM
まあ場所が場所だけに分からんでもない

住民には気の毒だが

4 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 16:21 ID:u39CQY7l
ケチって契約を結ばないとこうなる例

5 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 16:22 ID:VZmc6JAj
ふーん

6 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 16:28 ID:WTlVzjj+
何かうまい話でもあったのだろう・・・・・・・
高く売れればリターンがあったわけだし・・・・

バブル時のツケとはいえかなり厳しいね。

7 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 16:28 ID:xRxKaCU7
逆?だったらオイヒイ話 これも自己責任

8 :REI KAI TSUSHIN:04/04/30 16:49 ID:Tgo+8iDC
区画整理組合 = 元の地主+不動産屋+有志(土建業)+銀行

区画整理 = 畑や田んぼ、耕地、山林を宅地化、分譲して、
地上げを行う。

【区画整理によるメリット】
元の地主:未使用の土地を区画整理(地上げ)によって、
損すること無く、利益αを出して処分できる。
(未使用の土地でも毎年、固定資産税がかかる。)

不動産屋:区画整理後の土地の代理販売で仲介手数料がとれる。

銀行:区画整理組合に貸し付けることで、金利による利益が見込める。
宅地、住宅販売でのローン契約による利益が見込める。

税務署:区画整理により、土地の価値が上昇する為、固定資産税の
徴収Upを期待できる。

9 :REI KAI TSUSHIN:04/04/30 16:54 ID:Tgo+8iDC
区画整理 = 畑や田んぼ、耕地、山林を宅地化、分譲して、地上げを行う。

現況宅地を再区画整理するのは、仕事の無い不動産屋や土建業の詐欺の手口。


10 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 19:18 ID:uONjgQM0
そんなものは鹿に食わしとけ

11 :区画整理士もってるが:04/04/30 21:51 ID:+bqTl1Gb
千葉の松戸でもかなり悲惨な状況になってると聞いてたが、まあ似たような状況かな。

しかし新住民=保留地購入者に債務負担を求めるのは区画整理法上出来ないはずだぞ。
たぶん旧地主にだまされて換地を買わされたんだと思うが。

12 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 21:58 ID:AtzmSh02
多摩ニュータウンとどっちがましなのか・・・・

13 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 22:10 ID:VJls00e1
こりゃ怒号も飛ぶわなぁ

14 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/04/30 23:11 ID:2Bof+BgR
区画整理すると
 土地値 倍になる筈やったんやけどなあ
    今は値下がりかい



15 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 03:09 ID:5Xggt1gT
人生何があるか分からないね。夢のマイホームが差し押さえでアパートに逆戻り。
契約書、定款はよく読んだほうがいいな

16 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 06:50 ID:bdIl6CJz
>8
 固定資産税、税務署には払ったことないぞ。
 徴収アップではなく、税収アップだとも思う。

17 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 08:12 ID:U5LDF9DE
まあ、ついに出たかという感じ
まともに土地区画整理事業を研究してた人間は
こういうケースが発生するのは時間の問題だと
わかっていたからね

組合型土地区画整理事業は今どこも火の車だよ
特にバブル時代に事業計画を立てたところなんて
目も当てられない

ちなみに多摩ニュータウンは新住(公団)+区画整理(公共団体)
さらに区画整理部分は損を承知で投売り状態
だから安心していいと

18 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 08:31 ID:Lvw6MWIv
なあんだ、うちだけじゃなかったんだあ・・よかった。(て、どこがだ?)

19 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 09:00 ID:U5LDF9DE
まず、土地の形状変更と公共施設の整備に
よって土地の単価が上昇する・・・・・これが嘘!

実際は土地単価の上昇はほとんどが外部要因だった
(国単位での地価水準の上昇とかね)



20 :区画整理士もってるが:04/05/01 12:11 ID:EWzoRHm0
>19
一番大きいのは調整区域がはずれて市街化区域になる=建築行為の自由化にともなう単価上昇
だろうな。ただまあ、公共施設整備無しにスプロールする事を認めるよりはマシだったような気がする。

これも結局はバブル崩壊の後始末の一巻ではあるんだが、10年以上送れてやってきたってのが
他の後始末との違いか。


21 :19:04/05/01 14:25 ID:C4B37lnD
>>20
んな資格、この前¥28000円で
買ってしもたわい(w)
>>区画セーり士
※というのは冗談だが半端ではない位
※やさしい試験だな
まあ、まともな自治体なら
重機を入れる前に
ストップかけるんだがな、今では

22 :区画整理士もってるが:04/05/01 18:20 ID:EWzoRHm0
>21
まあその通りだな。実務経験持ってればサルでも取れる。

今さら郊外で宅地開発始める組合も無いだろうから、バブル崩壊前に着手してしもーた
物件をどうすべきかだけが問題なわけだが。

23 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 18:27 ID:MJJ0usDr
費用負担の可能性ってのは、
不動産販売時に説明の必要な「重要事項」のはず。
「知っていたら、買わなかった」が本当なら、
フツーに業者を被告にした裁判になる。
業者に支払い能力がなければ、アボンだが。

24 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 22:08 ID:5YKCfGYU
京阪奈新線が来年度開通なので、
沿線ではものすごい勢いで山を潰して区画整理を進めています。

いまどき開発を進めているのはかなり珍しいと思うのですが、
これって大丈夫でしょうか?

25 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 22:17 ID:/sNGqPT7
>>24
学研都市ならいろいろ発展していくから北摂の不便なところより良さげな気がするけど。
あとは、値段と沿線とは名ばかりの山の中ならだめぽかもしれない。

26 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 22:39 ID:5YKCfGYU
京阪奈新線は大阪の地下鉄中央線へ直通なので、
すごく便利だとは思うのですが、この時代に大規模開発ってすごい感じで。

27 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 22:49 ID:/sNGqPT7
>>26
あそこまで近ければ首都圏の東京回帰現象みたいなことが起こらないかな。
開発会社が勘違いして訳の分からない高値を付けなければだけど。


28 :名無しさん@お腹いっぱい。:04/05/01 22:50 ID:U5LDF9DE
>>24
まず「組合施行」なのか否か
だろうね、公共団体施行だったりすると話は別
あと「土地区画整理事業」なのか否か
「区画を整理する」開発事業ならほかにもあるし

29 :11:04/05/02 00:32 ID:Xj23lPx3
>28
あと、組合方式でもゼネコンがリスク含めて一括代行なのか、組合員がリスク負うのかだな。
この種の問題が発生してない組合の多くは「工事費は保留地で現物決済、価格上下はゼネ
コン側のリスク」でゼネコンと契約してる。

バブル期みたいに宅地価格が上昇すればゼネコン(゚д゚)ウマーだが、下落するとゼネコン(゚A゚)マズー
になる。ていうかゼネコンが不良債務化してる少なくない部分がコレだと思うが。

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